市街地山林・市街地原野の評価

市街地山林の評価方法

市街化区域の山林（市街地山林）については、原則として宅地比準方式で評価します。

宅地比準方式とは、その山林が宅地であるとした場合の価額からその山林を宅地に転用する場合にかかる造成費に相当する金額を控除した金額により評価する方法をいいます。

宅地への転用が見込めない市街地山林

市街化区域の山林（市街地山林）については、原則として宅地比準方式で評価することになりますが、宅地への転用が見込めないような山林については、純山林として評価することになります。

【財産評価基本通達49の「なお」書き以降を一部抜粋】
なお、その市街地山林について宅地への転用が見込めないと認められる場合には、その山林の価額は、近隣の純山林の価額に比準して評価する。

市街地山林について、純山林として評価する場合の要件を簡潔にまとめると次の通りになります。
①急傾斜地であるために宅地造成が不可能である。（物理的観点）
②宅地比準方式の評価額が純山林としての評価額を下回る場合（経済的合理性）

物理的観点（急傾斜地）から宅地への転用が見込めない場合

物理的観点の急傾斜地についての判断基準は、原則として傾斜度が30度以上か否かで判断します。

また、土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域、急傾斜地崩壊危険区域等に指定されている場合には、傾斜度が30度以上であるため、物理的に造成が不可能であると判断できます。

なお、平成14年6月27日の裁決事例では、傾斜度が28度の市街化農地について、宅地への転用が困難と判断されています。そのため、傾斜度が30度未満であっても純山林として評価できる可能性は否定できません。

補足ですが、この裁決事例では頂上近辺に高圧電線用鉄塔があり、これに関する地役権が設定されていますが、本件土地を畑として使用する場合には、その使用上の制約を受けないとして、これによる減価は斟酌されていません。

純山林も同様に、高圧線下であったとしても純山林として評価する場合には、高圧線下による評価減は適用できないと思われます。

経済的合理性から宅地への転用が見込めない場合

経済的合理性による宅地比準方式の評価額が純山林としての評価額を下回る場合ですが、算式で表すと下記のとおりになります。

【算式】
Ａ（宅地比準方式の評価）　＜　Ｂ（純山林として評価）
Ａ＝（その市街地山林が宅地である場合の1㎡当たりの価額－1㎡当たりの宅地造成費の金額）×山林の地積
Ｂ＝近隣の純山林の価額に比準して評価した価額

つまり、分かりやすくいうと「宅地化して儲かるか」という視点で判断します。

宅地造成費を投下しても、宅地価額から宅地造成費を控除して純山林価額を下回るのであれば、宅地化するメリットがなく、経済的合理性に欠けることになりますので、現状維持（純山林）が良いという結論に至ることから純山林評価をすることになります。

市街地原野の場合

市街化区域の純山林の評価方法

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