～ 税理士でも、不動産業者でもない、「問題発見」から始める地主相続コンサルタントという仕事 ～
地主の相続相談は、売る・建てる・申告するといった個別の取引や手続きに入る前に、何が真の問題なのかを整理することが最優先です。
しかし、税理士は税務が中心となり、現場の土地の個性や権利関係の歪み、修繕コストなどの実務判断まで踏み込めず、既存の顧問契約ゆえに別報酬も請求しにくい現実があります。
一方、不動産業者は仲介手数料や建築受注が目的となるため、無料診断を入り口に売却や建築へ誘導しがちで、中立な判断が構造上できません。その結果、誰にも本音で相談できず、判断停止に陥る地主が後を絶ちません。
今求められているのは、税理士でも不動産業者でもなく、客観的な立場で資産・収支・家族状況を横断的に把握し、問題を発見して意思決定を支える「第三の専門家」です。コンサルティング報酬の真の対価は、売買や建築の手数料ではなく、【問題発見】そのものにあります。
本セミナーでは、中立性を保ちながら問題発見を有料サービスとして成立させる実務設計と、地主相続コンサルタントの具体的な仕事像を解説します。
・ 個別取引（売却・建築・申告）の前に不可欠な横断的状況整理
・ 税理士と不動産業者が抱える構造的限界と地主の孤立
・ コンサルタントの実務：事実確認、問題発見、優先順位づけ、専門家連携
❷ 問題発見を報酬に変える設計と中立性の原則
・ なぜ「問題発見」そのものが真の対価になるのか
❸ 資産性と収益性のアプローチ
・「資産性は高いが収益性がない不動産」が抱えるキャッシュアウトの罠
・ 底地、老朽化ビル、自宅・遊休地における固定資産税・修繕費の圧迫
・ 保有継続か処分・組換えかを分ける収支採算ラインの見極め
❹ 時価と相続税評価のアプローチ
・ 路線価（相続税評価）と実勢価格（時価・処分可能価格）の深刻な乖離
・「評価額は高く相続税は重いが、売却・換金が著しく困難な土地」の現実
・ 納税資金ショートを防ぐための生前トリアージ
❺ 問題点（リスク）と発見
・ 地主自身が気づいていない潜在リスク（境界未確定、私道、共有名義、賃貸需要の衰退）
・ 事実と推測を切り分け、放置した場合の影響度
・ 次世代（後継者）の承継意向を踏まえた家族間の合意形成支援
| 講師 |
石川 真樹株式会社ファルベ  宮城県石巻市出身。宮城県石巻高等学校（高校３年時、全国高校ラグビー大会花園出場）、早稲田大学社会科学部、東京理科大学第二工学部建築学科卒業。 1997年 大手不動産鑑定会社入社、不動産鑑定・不動産コンサルティング業務に従事。 現在は相続専門の不動産コンサルティングファーム代表。 「売るため」の提案ではなく、「資産を守り抜くため」のコンサルティングに定評がある。 税理士・弁護士等の専門家とも連携し、税務・法務・不動産実務を横断したトータルな資産設計（アセットアロケーション）を提案。 相続税対策から、収益物件の再生、権利調整まで、数多くの資産家の悩みを解決に導いている。 |
| 開催日時 | ［会場受講］ 2026年11月9日(月) 13：00～15：00（約2時間） 【会員限定】見逃し視聴（アーカイブ）は3営業日後12:00より半年間視聴可能。 |
| 再放送 | ❶ 11/16(月) 19：00-21：00 ❷ 11/21(土) 13：00-15：00 ❸ 11/30(月) 17：00-19：00 |
| 場所 | ビジョンセンター浜松町【地図】
東京都港区浜松町2-8-14 浜松町TSビル4F,5F,6F |
| 受講料 (税込) |
一般 10,000円（税込） 資産税ビジョン 会員： 無料 |
| 定員 | ［生講座］会場受講 先着40名様限定
お申込み多数の場合は、事前に締め切らせていただきます。 |
| お問合せ | （株）ファルベ 【TEL】03-6228-3272 担当：藤井・田村 |