不動産活用 相続対策サポート

相続財産の評価額が下がれば相続税を最適化できます

相続対策として不動産を活用する目的は、不動産を購入したり賃貸したりすることで相続財産の評価額を下げられるためです。評価額が下がれば、それに比例して相続税額も下がって最適化できます。

また、相続税は累進課税であるため、税率が下がればさらに最適化できます。一般的に不動産は高額なため、大きな最適化効果が期待できます。

不動産を活用して相続税評価額を下げる4つの最適化方法

• 現金を不動産にして評価額を下げる
• 不動産を賃貸して不動産評価額を下げる
• 借入で不動産を購入して最適化効果を高める
• 相続時精算課税制度を利用して最適化効果を高める

主な相続財産を現金で保有する場合と不動産で保有する場合では最適化対策が異なる場合があります。
顧客に合った最適化対策を検討する必要があります。

不動産による最適化対策の注意点

不動産を活用した最適化対策について解説しましたが、不動産投資にはリスクもあります。次の4つの注意点について説明します。

• 不動産価格が下落すると損が出る
• 賃貸経営には空室リスクがある
• 賃貸経営の利益が借入利息を下回る可能性がある
• 相続時精算課税制度を利用しても最適化にならないこともある

注意点①：不動産価格が下落すると損が出る

注意点の1つ目は、購入した土地や建物の価格が下がると損をすることです。不動産は投資額が大きくなるため、値下がりすると損失も大きくなります。相続税の最適化した額を上回る損失が出るようならせっかくの対策も無駄になります。

相続対策として不動産を購入する場合、地域の環境や発展性など将来の値動きに考慮した物件選びが重要です。

注意点②：賃貸経営には空室リスクがある

注意点の2つ目は、賃貸経営には空室リスクがあることです。賃貸物件を建てたり購入する費用は家賃収入で回収しますが、空室が増えると家賃収入が減って元が取れなくなる可能性もあります。立地が悪かったり、築年数が古い物件などは要注意です。

相続対策として賃貸経営を始める前に、長期的な収支計画をしっかりと立てましょう。

注意点③：賃貸経営の利益が借入利息を下回る可能性がある

注意点の3つ目は、借入して賃貸経営を行う場合、利益が借入利息を下回る可能性があることです。空室や家賃滞納などで十分な利益が得られなければ、借入金の返済が大きな負担になります。将来的にも、建物の老朽化などで収益アップは難しくなるでしょう。

借入によって最適化効果を高める方法について前述しましたが、リスクも大きくなることを覚えておきましょう。

注意点④：相続時精算課税制度を利用しても最適化にならないこともある

注意点の4つ目は、相続時精算課税制度を利用しても最適化にならないケースもあることです。贈与時と相続時の不動産の価格が同じならば、相続税の評価額は減少しないためです。

不動産価格が下がった場合、相続財産が実勢価格より高く評価されるため、相続時精算課税によりかえって税金が増えることになります。

リスクを考慮した上で、効果の大きい
ファルベの「不動産を活用した相続対策」の検討を！

不動産をうまく活用すれば、効果的な相続対策が期待できます。不動産を購入したり賃貸することで相続財産の評価額を下げられるためです。

また、借入や相続時精算課税制度を利用して最適化効果を高める方法もあります。小規模宅地等の特例などの税制の優遇も活用することで、さらに相続税の最適化が可能です。

ただ、不動産を購入して賃貸に出す場合は、最適化だけでなく不動産投資としても成果を出さなければなりません。さらに、不動産に関する税制や特例は複雑で、方法によっては今後の改正の影響を考慮しておいた方がよい場合もあります。

効果は非常に大きいですが、失敗した時のダメージも大きくなるのが不動産による最適化です。だからこそ専門家のアドバイスを受けるなどして、確実に最適化効果が得られるように進めたいものです。

不動産の値下がりリスクや賃貸物件の空室リスクなどを慎重に考慮しながら、総合的な最適化効果の高い不動産対策プランの策定をファルベがお手伝い（代行）いたします。