【資産税実務研究会】今の不動産バブルを事業承継に活かす! “不動産M＆A”が上手くいく企業はこれだ!!!

● あらためて、不動産売却とM&Aの違い（メリット・デメリット）

・株式（不動産）譲渡時の手取りの違い（⇒シミュレーション）
・相続後の手残りの違い（⇒シミュレーション）
・株式を売らない場合、いつまで共有の会社を続けていくのか？（兄弟姉妹の仲は良い？将来の争族のリスクはない？）
・高齢の株主が増えていく⇒認知症リスク、相続リスク
　→ M&Aできなくなる、会社の経営ができなくなる、相続税が払えない
　→ 推定相続人が、株を欲しがっているか？
・株式分散後、第三者が入ってきてしまって創業家が追い出されたケース(老舗企業)
　→ （所有と経営の分離により）赤字なのに思い切った手が打てない
　→ でも、M&Aの選択肢がない（株主がまとまらないため）

● ケーススタディ（M&Aがうまくいった例）

① 株式が分散した資産管理会社
・ 株主は親族だけでなく、一部を他人が持っている
・ 高齢化した株主の意見をまとめるのが大変（過去に代替わりした社長が高齢の株主にいじめられて退任した）
・ 古ビルがあるが立退きまでは自力で出来ない（普通はプロの不動産業者の仕事）
　（数十年の付き合いのテナントもいるので、ハードな交渉ができない）
・ 含み益過大（売却時に多額の納税が生じる）
　→ その結果、満足のいく価格を出す買い手が現れない
② 不動産を持っている事業会社
・ 地元密着企業で安定収益＋不動産賃貸収入もある優良企業
・ 後継者いない
・ 病気になり急いでいる
・ 不動産を持っているため株価が高く、M&Aの障害になっている
・ 地元密着企業で社長は地元の名士
　→ 地元に知られたくないため内々で取引できる買主を希望
③ 地方企業（資産保有会社）
・ コロナ禍の影響ある不動産（大規模商業施設）
・ 現場を仕切ってきた番頭さんが退職予定
・ 社長一族は地元の名士で身動きが取れない（地方の財界で噂が広まりやすい）
　→ 内々で取引できる買主を希望
・ 地方では規模が大きく（数十億）買い手がいない
　→ 地元地銀と付き合いが深いため買主が地元地銀に相談できない
・ 地主とは先代からの付き合いで、借地契約書が無かったり、更新契約書が無かったり（口約束などで済ませていた場合もあったのかもしれない）